서울시가 복잡한 절차와 낮은 사업성으로 추진이 어려움을 겪어온 ‘소규모 재건축’ 사업의 활성화에 본격 나선다. ‘규제철폐 33호’ 후속 조치로, 시는 지난 5월부터 소규모 건축물 용적률을 최대 300%까지 한시적으로 완화하는 등 파격적인 지원 정책을 시행하고 있다.

사업 추진 속도를 높이기 위해 9월 9일 첫 주민설명회를 시작으로 권역별 ‘찾아가는 설명회’를 개최하여 용적률 완화 정책을 적극 알리고, 맞춤형 공공지원으로 사업 동력을 확보할 계획이다. 시는 앞으로 3년간 60개소를 발굴해 8천가구 주택을 추가 공급하는 것을 목표로 하고 있다.

서울시는 지난 5월 19일 제2종·제3종 일반주거지역의 소규모 건축물에 대한 용적률을 법적 상한까지 3년간 한시적으로 완화하는 조례를 개정했다. 이에 따라 제2종지역은 200%에서 250%로, 제3종지역은 250%에서 300%로 용적률이 높아졌다. 이 조치는 건설경기 악화에 더 큰 영향을 받는 소규모 재건축을 지원하는 것으로, ‘빈집 및 소규모 주택정비법’에 따른 ▴소규모 재건축(부지 1만㎡ 미만) ▴소규모 재개발(부지 5천㎡ 미만) ▴자율주택정비사업(36세대 미만) 등 소규모 주택정비사업에 적용된다.

<60개소 8,000가구 공급 목표, 집중관리·신규사업장 각 30개소씩 발굴>

시는 용적률 완화 기간이 끝나는 2028년 5월까지 소규모재건축 사업시행계획인가 기준 60개소, 약 8,000가구 공급을 목표로 설정했다. 이를 위해 기존 추진 중이거나 시 사업성 분석을 받은 사업지에서 ‘집중관리 사업장’ 30개소를 발굴하고, ‘신규 사업장’ 30개소를 추가 발굴해 공공지원을 병행할 예정이다.

‘집중관리 사업장’에는 용적률 추가 완화 가능성을 검토하고, 단지별 자문이 필요한 경우 서울시 공공건축가 자문을 추가 지원한다. 서울시는 9월 9일 집중관리 사업장을 대상으로 첫 주민설명회를 진행했으며, 각 대상지 현황과 문제점을 토대로 주민의견을 폭넓게 청취하는 맞춤형 방식으로 운영된다.

‘신규사업장’은 30년 이상 노후·불량건축물 약 2,620개소를 대상으로 권역별 주민설명회를 개최한 후 발굴한다. 개발의지가 있는 사업지 약 30개소에 용적률 완화 가능 여부 기초자료를 제공하고, 자치구와 협업해 초기 컨설팅을 지원할 계획이다. 기초자료는 건폐율, 용적률, 완화 가능여부 등에 따른 건축계획(안)으로 구성된다.

특히, 지난 3월 오세훈 서울시장이 방문한 규제철폐 33호 첫 적용대상지인 구로구 오류동 화랑주택이 6월 통합심의를 받고 사업성이 크게 개선(비례율 약 24% 상향)됨에 따라 선도사업지를 추가 발굴하고 권역별 설명회 시 우수사례를 주민들에게 공유한다. 실질적인 도움을 제공해 주민 참여를 넓히고 신규 잠재 사업지의 참여도 높일 계획이다.

<사업성 분석 지원 확대, 제도적 개선 지속 추진>

서울시는 신속한 주민 의사결정을 돕기 위해 매년 소규모재건축 사업성 분석을 지원하고 있다. 지난 9월 4일 2025년도 사업성 분석 대상지 16개소를 선정했다. 사업성 분석은 현황조사 및 주민면담, 사업성 분석, 주민설명회 절차를 거쳐 초기 불확실성을 줄이고 의사결정의 투명성을 높인다. 분석 결과에는 분담금 추정, 종전·종후자산 분석, 규제 해소 대안 등이 포함된다.

소규모 재건축이 활성화될 수 있도록 제도적 노력도 병행한다. 국토교통부에 소규모 재건축 사업도 가로주택정비사업처럼 주택도시보증공사 저금리 융자상품을 개설하고 기금을 마련할 수 있도록 제도 개선을 건의했으며, 사업규모 대비 개발이익이 제한적인 소규모재건축이 「재건축이익환수법」에서 재고될 수 있도록 지속적으로 요청할 예정이다.